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優質商業人氣爆棚 能否為資產證券化背書
優質商業人氣爆棚 能否為資產證券化“背書”？
每經
多種跡象表明，商業零售在線上絕對賺錢的情況，也開始變得不太牢靠，走向線下尋求“體驗”消費成為新趨勢。
剛剛過去的這個“十一”黃金周，包括上海新天地、重慶龍湖北城天街等優質商業人氣爆棚。即便放
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在平時，這些商業人氣也很高。
當前，很多商業運營商通過“互聯網+”、大數據等工具搶占流量入口，試圖為商業地產未來租金和估值提供一個重要依據。
一個現實的矛盾是當前商業租金收益與資產價值“倒掛”，即使一些優質商業中長期雖很有回報潛力，但短期難表現出色，出於盤活資產的考慮，客流、消費等數據能否為此“背書”？
“背書”還是“參考”？
當前，越來越多的商業零售商開始重返線下，進行“體驗式消費”。浙江大學特聘講師、電商總裁班講師毛文冽舉例稱，企業做電商的利潤很低，不做電商要死，做電商死得更快。
無怪乎，今年“十一”黃金周期間，多地優質商業突現前所未有的人氣爆棚情況。龍湖地產旗下的重慶北城天街，國慶7天日均客流量達12萬人次，峰值時高達15萬人次。
數據顯示，寶龍地產旗下位於福州的寶龍廣場僅國慶前3天，人流量就達36萬人，銷售額超過3300萬元，同比增幅48%。《每日經濟新聞》記者瞭解到，作為中國商業地產“教父級”人物的萬達集團掌舵人王健林，自2011年做公司中期、年度工作報告時，已開始將萬達廣場的總客流量、平均單個萬達廣場每天人流量作為一項重要指標，一直堅持至今。
王建林曾表示，今年上半年，萬達集團已開業的萬達廣場總客流達9.24億人次，同比增幅27.8%，平均每個萬達廣場日客流達5萬人次。王健林還算過一筆賬，2020年會員5億以上，如果5億會員中1億有消費貸款需求，每人貸1萬元，又能創造一個萬億規模的業務。
這可窺見其對掌控萬達廣場客流量和消費終端數據所帶來的話語權，以及無線增值潛力的強大自信。
實際上，萬達“穩賺一號”產品被業內稱之位全國首個互聯網眾籌類REITs 項目，其基礎資產為旗下2015年新開工，且在2016年開業“隻租不售”的萬達廣場項目，預計年化收益率12%，其中凈物業收入回報率6%。
那麼，商場消費流量數據可否為REITs資產證券化“背書”？重慶渝閩資產管理有限公司董事總經理林海彬告訴《每日經濟新聞》記者，“這能夠作為一項基礎，但投資客戶還是擔心未來商業是否能夠經營得好，(因此)主要看專業運營上能否給投資客戶信心。”
美國NAI新巢地產成都總經理蔣鵬認為，“背書有可能，但資產證券化公務員貸款率利最低銀行的核心是投資回報率。”
在RET睿意德高級董事王玉珂看來，以往投資人關註的是投資回報率，但這個指標過於靜態，未來基於“互聯網+”和大數據，商業會進入“用戶經濟”，更關註人的消費趨勢和發展，評估工具會發生變化，需要動態評估。
人流量不是第一位
當前，一個典型現象就是，雖然已進入互聯網經濟時代，這個時代講究的是“分享”，但國內絕大多數商業地產運營商仍視相關運營數據為商業機密，猶如防賊一樣防著同行，也害怕數據被泄露出去。
在這種情況下，那些不敢公開自己商業人流和消費金額的開發商，又能否被商傢和投資人信賴呢？
一個疑似悖論的事實是，當前社會已進入“大數據”時代，未來大數據交易將成為一個新興經濟，那些藏掖著運營數據的“保守”開發商是否會錯桃園市機車貸款失新一輪發展商機？
林海彬說，“如果想做金融化產品，又不想公開數據，那估計不行。資產證券化就是變相上市，既然是上市，就必須公開所有(數據)，投資客戶又不傻。”
在蔣鵬看來，商業地產資產證券化中，像商場的人均營業額跟投資回報率還有點差距，投資人雖然最關註營業額、人流量和淡旺季、早高峰指標，但單個項目或運營商的數據沒有意義。
去年8月，海印股份通過中信建投發行瞭一款15億元的信托受益權專項資產管理計劃，獲證監會批準在交易所上市，被稱為當前房企首例資產證券化產品，其中優先級分為5檔，總募資14億元，最高年化收益率8.38%，劣後級海印股份出資1億元，實際上起兜底作用，基礎資產為旗下15傢商業物業未來5年的經營收益權。
9月18日，海印股份發佈公告稱，公司擬實施“海印·大數據”項目，整合公司線上線下多觸點數據源，包括客流監控系統、Wi-Fi系統、商戶信息收集系統JDE、公司自主研發的商業O2O行業應用工具，構建“商業+文娛+金融”全通道數據庫等。
王玉珂表示，未來商業地產項目的人流量不是第一位，借助大數據，未來一些數據也不是秘密，沒有隱藏的必要，如果要資產證券化，在交易框架中一定也會公佈。“未來，商業更關註人的行為趨勢和發展，大數據基礎上會得到運營反饋和價值轉換，這比單純關註單一的回報率，看得更長遠，商業人才是根本，物業隻是載體，動態趨勢價值更值得投資。”王玉珂補充稱。
(責任編輯：UF035)
新聞來源http://business.sohu.com/20151016/n423377350.shtml
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