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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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  但更重要的是,如何將土地供應與住宅供應之間的關系理順。

  在杭州,今年的住宅用地規劃量僅占總供地規劃的12.28%。不過,在石傢莊,這個比例為30%。在濟南,這個比例達33.1%。

  理論上,住宅需求不足的城市,住宅用地比例可以調低一些,需求巨大的城市,住宅用地的比例就應該調高,但現實中看不到這樣根據實際需求進行的調整。

  "跟東京、大阪、紐約、香港等城市比,北京、上海住宅的密度和高度差得很遠。"汪利娜說,北京每年拿出的土地供應計劃中,到底有多少是用來滿足普通百姓的住房需求的?那麼多的土地都用到瞭什麼地方?面向普通百姓的住宅增加瞭沒有?

  樓市冷熱不均,背後是供給與需求間的巨大差距。以鄂爾多斯為例,2011年年末,該市城鎮人口為141.27萬人,但當年房地產開工面積達1009.4萬平方米。同樣是在2011年,北京市戶籍人口1277.9萬人,而房地產開工面積是1639.5萬平方米。這樣算下來,2011年,隻有北京11%人口的鄂爾多斯,房地產開工面積卻接近北京市的2/3。

  偉業我愛我傢副總經理胡景暉告訴記者,城市發展的正常邏輯是,產業創造就業機會,就業產生需求,需求聚集人口,人口聚集推動房地產開發。在一二線城市,這個邏輯是正常的,但在一些三四線城市,這樣的邏輯被顛倒瞭,變成房地產當先鋒,自然也就會出現住宅庫存高居不下的局面。

  中國社會科學院金融研究所研究員汪利娜也持類似的觀點。在她看來,由於土地、住宅建設分歸兩個不同的部門,造成瞭土地供應規劃與住房供應規劃之間的脫鉤。

  按照這份報告列出的數據,日本城市用地中,76%是居住用地。紐約居住用地占建設用地比重為42.2%,首爾為62.5%,倫敦為46.7%。而在我國的城市中,這個指標僅為30%。

  在一二線城市中,住宅供應量的增加至少有3種途徑:一是隨著城市的擴大,將農村集體用地轉化為國有土地,用來建設住宅;二是將現有的存量重新利用;三是調整住宅建設的關鍵指標。

  再來看南京,該市今年計劃土地供應總量4000公頃,其中市區計劃土地供應總量3500公頃。而在市區的3500公頃中,保障性住房用地350公頃,商品住房400公頃。住宅用地僅占供地規模的21%。

  "表面看起來,各地土地供應計劃都在增加,但具體到住宅用地上,比例顯然較低,這樣一來,市場預期怎麼會不看漲?"陳國強說,在土地供應上,如何切分很重要。相關部門是否計算過,要控制房價需要供應多少住宅用地?很多城市的土地使用都熱衷於建政府辦公樓、建設廣場,到底應該有多少來匹配居住需求?

  "這是一個被忽視瞭多年的大問題。"陳國強說,國土資源部每年公佈的新增土地供應量,數字都不小,但這中間有多少是用在瞭住宅上?

  近日,有媒體報道稱,中國房地產協會副會長朱中一透露,中國房地產協會已經向中央提交報告,建議把土地供應與住房供應規劃掛鉤,把穩定房價的目標和地價銜接。

  北京今年的國有建設用地規劃共有5650公頃,其中住宅用地1650公頃,包括保障性安居工程800公頃,商品住宅850公頃。算下來,住宅用地僅占總供地規模的29%。

  實際上,市場已經有瞭變通。在北京,已經有規模不小的商業用地建成瞭住宅,與普通住宅的區別僅在於,這種住宅的產權隻有50年。

  顯然,商品房供給量的大幅增加離不開土地供應的支撐。而通常三四線城市的地價要遠低於一二線城市的地價。

  按照陳國強的統計,從全國看,這個比例僅為20%~30%。也就是說,每年新增的土地中,工業用地、商業服務用地等非住宅用地占據瞭大頭。但是在美國、日本、德國、英國等發達國傢,住宅用地在新增用地中的比例約為50%~70%。

  "地王"與"鬼城"並存,正成為房地產市場分化的突出表現。一方面,北京、上海、廣州、杭州等一二線城市,"地王"頻現,住宅供應依然不足。一方面,鄂爾多斯、營口、常州等三四線城市,出現瞭大量超過本地消化能力的住宅項目,也被稱為"鬼城"現象。這些問題的背後是當地經濟發展與房地產業發展間的失衡,是土地供應與住宅供應間的失衡。

  "土地管理部門批地,靠的僅僅是各地報上來的數字,他們是否研究過各地的住房存量規模、實際需求、未來趨勢?"汪利娜說,正是由於這樣的批地、供地方式,助長瞭地方政府的土地財政,也讓開發商到處囤地。

房價漲14月 新增土地僅20-30%用於住宅供應

  然而,朱中一在接受中國青年報記者采訪時表示,他們並沒有向中央提交相關報告。但他承認發表過"把土地供應與住房供應規劃掛鉤"觀點的文章。他認為,目前土地市場出現分化。這種分化表明,土地供應規劃與住房供應規劃出現失衡,一二線城市土地供應規模有限但人口增長急劇,三四線城市土地城鎮化快於人口城鎮化。

  上海今年的供地計劃隻列出瞭住房用地供應總量,為1000公頃,這個數字低於2005年以來7年間土地平均年度實際供應量。

  廣州市今年計劃土地供應總量約為2064公頃,其中商品房用地約450公頃,保障房用地約145公頃,住宅用地約占總供地規模的29%。

  在中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強看來,房地產市場分化的局面短時期內很難改變,一些城市的發展觀念盲目超前,造成的住宅庫存需要大量時間才能消化。

  在汪利娜看來,政府部門總是不能給出透明的信息,比如一個城市的存量房數量、在售項目規模、分佈狀況、結構特點等信息,公眾總是無法輕易看到。在市場出現瞭大幅波動的情況下,政府部門才會公佈其中的一部分信息。而一些國傢,每年都會公佈住宅增長計劃,告訴大傢這一年要建設多少住宅,解決多少人的住房需求,大傢看瞭心裡就會有底。

  而在我國,住宅用地在總體用地供應中占比本就不高,再加上相關信息的不透明,使得市場的預期總是看漲。

  一二線城市增加住宅供應的潛力有多大

  去年下半年以來,一二線城市的房價始終處在昂揚向上的通道中。而在過往的判斷中,大傢認為土地的稀缺是造成一二線城市房價居高不下的根本原因。盡管不斷有聲音呼籲要加大供應,但很難看到具體的行動。

  對一二線城市來說,增加住宅供應量是否還有空間?

  在多位專傢看來,答案是肯定的,這個空間不僅有,而且還不小。

  從世界范圍看,我國的住宅用地占城鎮建設用地的比例明顯低於很多國傢。2010年年初,中國國際金融公司曾發佈一份中國建設用地供給潛力分析的報告。在這份報告中,該公司給出一個判斷:我國城市居住用地至少有幾倍的擴張空間。

  土地供應與住宅供應脫鉤

  國務院發展研究中心出版的《土地供應制度對房地產市場影響研究》一書對2006年至2012年我國國有建設用地供應量及結構進行瞭統計分析,結果顯示,將住宅用地和商業服務用地相加,2006年~2012年這兩項用地占國有建設用地的比例為32.5%,如果隻算住宅用地,則占國有建設用地的比例僅為22%。

  汪利娜告代墊款2胎銀行怎麼貸款比較會過件訴記者,人人都說北京住宅供不應求,北京土地稀缺。但實際上,造成這種印象的原因在於,在北京,住宅的分配出現瞭嚴重的錯位,結構上很不合理,而在土地問題上,北京根本就不缺地,缺的是土地的合理使用。

內容來自sina新聞

  深圳市2013年計劃供應建設用地1710公頃,其中,居住用地165公頃,居住用地僅占總供地規模的9.6%。

  在陳國強看來,如果能在這三方面進行改變,住宅的供應量能增長數倍。

  "比如將住宅的容積率調高一倍,至少就能增加一倍的供應量。北京的人口密度在世界大都市中並不算高。"陳國強說,政府部門有意無意地傳遞給市場一種錯誤的觀念,讓大傢認為,一個城市的土地是有限的,所以住宅的增長很困難。但僅僅是調高住宅用地比例和項目容積率,就能增加數倍的供應量。

  從容積率這個指標來看,在世界范圍內,我國城市普遍偏低。北京住宅用地容積率限制在2.8以下,上海為2.5以下,而在香港,這個指標可以達到10,紐約甚至可以達到12。

  按照中國國際金融公司2010年的報告,我國新建商品住房平均容積率為1.36,其中一線城市為1.76,二線城市為1.53,三線城市為1.27,四線城市為1.17。而同期香港為4.5,新加坡為3.82,首爾為2.5,東京為2.2。

  陳國強告訴記者,政府部門應該清楚增加供應的方法,隻不過行動上比較慢。因為每邁出一步都會遇到強大的阻力。

  這種阻力來自現有的二元化土地制度,來自地方發展經濟對土地的需求,來自各種各樣既得利益群體。

  "比如增加住宅用地比例,必然影響工業、商業服務用地,這是地方政府肯定要算計的。"陳國強說,再比如讓農村集體用地入市,勢必面臨現有土地制度的障礙。

  而不論是中國國際金融公司的報告,還是國務院發展研究中心的《土地供應制度對房地產市場影響研究》,都認為在我國現有的土地財政背景下,地方政府有動力少賣地賣高價,而不會有動力多賣地賣低價,結果是土地供應始終偏緊,價格偏高。越是房價高的城市,政府就越沒有動力多賣地。

  在這些困難下,一二線城市房地產市場上漲的預期總是無法改變,而預期恰恰又讓更多的人沖進市場,房價的連續上漲不可避免地成為無奈的顯示。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/07242322560.shtml
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